オープンハウス！【大森町一戸建】

戸建のオープンハウスのお知らせです！　　　【物件詳細はこちらから！】

【日　時】　５月１２日（土）・１３日（日）　　【時　間】　１１：００～夕方



【場　所】　西宮市大森町７番９号

【価　　格】　２８５０万円

【最寄り駅】　阪急西宮北口駅まで徒歩８分

【土地面積】　８１．９４㎡　　　【建物面積】　９５．０７㎡

【築年月日】　１９９７年１１月築

【構造階数】　木造地上２階建て

【そ の 他】　◆瓦林小学校校区　◆瓦木中学校校区　◆カースペース有り


現地にて当社の　カズ　と　マサ　が皆様のお越しをお待ちしておりま～す！（笑）

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ありがとうございます！

このたび当社仲介にて収益物件をお買い上げいただきました　Ｔオーナー



先ほど、決済引き渡しが滞りなく無事完了しました！　ありがとうございます！

これも関係者各位、皆様のお力添えがあっての話、本当に感謝、感謝です！


また、Ｔオーナー様におかれましては、後の物件管理を、当社の管理会社

ベストコミュニティーに委託して頂き、これまた合わせてありがとうございます！

今後とも末永いお付き合いを、宜しくお願いします！


ＰＳ、ケンシ（中村社員）、お疲れさん！
これからもお客様に喜んでもらえるよう、お互い日々精進していこうな！！（笑）

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建物賃貸借契約書（案）完成！

重要事項説明書のリニューアルに引き続き、契約書のリニューアル案完成！

ふぅ～～！（笑）

　
　
　
　
　

契約書に関しても、反社会的勢力排除条項の追加など、最近なんだかんだと追加の

項目が増えておりまして、そろそろ当社の契約書もリニューアル！！てな感じです。


今回の当社オリジナル契約書に関しても、これが３回目のリニューアル。

当然、契約書をリニューアルするごとに色々な判例や色々な情報を収集して作成する

んですが、今回も情報収集の際に以外に知られていない？マイナーな情報を発見！

それは・・・、共益費について　　以下、とある情報筋からの文章をそのまま引用（笑）

オリジナルの契約書を使用している家主様や不動産屋には役立つ情報じゃないかな？

･･･････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

今回は、共益費を精算しないことの特約についてのお話です。

※事例※

Ｑ、家賃と共益費の値上請求をしたところ、借主から『本当に徴収しているだけ共益費は
　　必要なのですか？明細を明らかにしてほしい』と要求されました。通常共益費は、
　　入居者から精算を求められた場合、収支を明らかにし、余ったら返還しなければなら
　　ないのでしょうか？


Ａ、何も定めを置いていないと、共益費の精算返還義務が認められる可能性があります。
　　①共益費の法的性格　『共益費』とは・・・
　　『本来なら借家人の負担で支出するのが妥当な経費をまかなうため徴収される費用』
　　と解されます。　（＝本来は借家人の支出する費用を貸主が預る。という考え方）
　　例）共用部分の廊下などの電気代・共同洗い場の水道代・敷地の樹木の剪定代　etc

　　②定額共益費の実務上の意味
　　しかし、実務上では、賃貸マンション・アパートで徴収される定額共益費は、家賃と
　　同一のものであり、貸主の収入の一部として聴取される場合が多いと思われます。
　　特に定額共益費の場合、家賃の一部であれば　貸主は精算する必要もないし、余剰金
　　が出ても、借主に返還する必要はなく、清算書を見せたりして収支を開示・説明する
　　必要もありません。

上記のとおり①と②では考え方にズレがあります。
このように、共益費の性格が不明確であり、トラブルが生じる可能性があるため、
契約書の中に共益費について以下を定めておくべきです。

・精算しないこと　・収支を明らかにしないこと　・余剰金の返還をしないこと

【文例】
第〇条（共益費）
共益費については、貸主は精算及び収支の開示・説明を行わないものとし、借主は
余剰金の返還請求はできないものとする。

･･･････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

今回の契約書には、この条項を採用することにしました。今回も勉強になりました！（笑）

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当社オリジナル・３代目重要事項説明書完成！（笑）

当社オリジナルの重要事項説明書（３５条書面）３代目が、完成しました～！！

ふぃ～～（笑）







いや～～、それにしても・・・

本日、早起きからの　午前中のデスクワークは、捗ること、捗ること！（笑）

イッキに仕上げちゃいました！（笑）



そんな、当社の重要事項説明書（３５条書面）の自慢は・・・、







時代に逆行してパソコンからのプリントアウトではなく、営業マンの手書きです！（笑）



ですが！！



パソコンでプリントアウトする重要事項説明書よりも優れていると、私は思っています！

優れている点・・・、いやいや自慢するべき点？！（笑）　例を挙げますと・・・


① パソコンを立ち上げなくても重要事項説明書を作成できる！　って当たり前か（笑）

② ３枚複写になっていて、お客様控え、当社控え、取引台帳が一発で作成できる！

③ ３枚複写、連番管理ゆえ、発行した重要事項説明書と取引台帳が必ずリンクする！

④ 取引台帳も預り金の管理が行き届き、毎日の日計、１０日計にもリンクする！

⑤ 重要事項を、お客様にご理解いただけるよう、Ａ３サイズの表裏に分かりやすく表記！

その他にも、たくさんあるのでが、今日のところはこれくらいにしておきます（笑）


いや～～、オレってやるよな～～！　って、自画自賛！！（笑）


当社は発起した頃からオリジナルの重要事項説明書を作成して使っていたんだけど、

当初はＡ４の表面だけで収まっていた説明内容も、この１４年間で増えるは増える

これは、当社が増やしているのではなく、宅建業法でどんどん増やされてるからです。


それにしても・・・、

お国も　賃貸の契約にかかわる重要事項説明項目を、増やしすぎじゃないのかな～？

例えば・・・

姉歯事件が起きれば・・・、　耐震診断の有無・内容の説明！！

アスベスト問題が起きれば・・・、　石綿使用調査の有無・内容の説明！！

東北地方太平洋沖地震の後には・・・、　津波災害警戒区域内外かの説明！！ etc


やらんとすることを、わからなくは無いけど・・・、

同じ説明をするにも、本当に伝えるべき内容とは何？　本当に重要な事項は何？

そう言うことが、お国の言い訳みたいな形で説明させられる・・・


そうなると無駄な説明（言い訳）が、どんどん多くなってきて、

本当に大事な事が、どんどん霞んでいっているような気がしてならないのは私だけ？


う～～～～ん　　ナンセンスだよな～～～


逆に、本来お客様が知っておく必要な事項が重要事項説明の対象になっていない？！


例えば・・・

短期賃貸借制度の廃止、明渡猶予制度の導入なんていうのは、

賃貸を借りるお客様にとって大事な事項と思うのに、

重要事項説明の説明項目に入っていない・・・これって大丈夫なのかな？？


まっ、これ以上言うと、ただの愚痴になりそうなので、これ以上はやめときます。


いずれにせよ、当社の重要事項説明書は、その辺りもお客様に分かりやすく、

ご理解いただける様に作成したつもりです。

契約の際は、そのあたりにも注目してくださいね～～。


以上、当社の重要事項説明書【賃貸仲介】の自画自賛ブログでした！（笑）

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宅建協会の研修会

本日、私　受付当番。



それにしても・・・、思いのほか足元が冷えます。

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